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하노이 서부 Vinhomes Đan Phượng 프로젝트

hanoiinside — Thu, 23 Oct 2025 10:32:01 +0900

출처-cafef Thay bạn đi thăm dự án đáng chú ý nhất phía Tây Hà Nội của Vinhomes...」(Tiền Phong)

하노이 서부에서 가장 주목받는 Vinhomes 프로젝트: 인상적인 공사 진행 속도, 곧 공원 완공 예정, 단독 빌라 최저가 7,000억 동

130헥타르 이상 규모의 Vinhomes Đan Phượng 프로젝트는
Vingroup이 개발 중이며, 공사 진척 속도가 매우 빠르게 진행되고 있다.
많은 항목들이 점차 모습을 드러내고 있으며,
저층형 주택의 분양가는 한 채당 1,900억 동부터 시작할 것으로 예상된다.

프로젝트 개요

Vinhomes Đan Phượng (Vinhomes Wonder City) 프로젝트는
옛 Đan Phượng 현의 Tân Hội, Liên Trung, Tân Lập, Liên Hà 4개 사회(社)에 위치하고 있다.
총 투자 규모는 약 1조 8,400억 동이다.

이 프로젝트에는
2,300채 이상의 저층 주택,
4개 동의 아파트,
동일한 수준의 인프라 및 편의시설 시스템이 포함되어 있다.

교통 접근성
현재 프로젝트로 가는 길은 여전히 불편하다.
국도 32호선을 우회해야 하기 때문이다.
그러나 내년 중, 폭 60m의 Tây Thăng Long 도로가 개통될 예정이며,
이 도로가 프로젝트를 하노이 서부의 새 행정 중심지와 직접 연결시킬 것이다.
그때가 되면 호떠이(Hồ Tây)까지 이동 시간이 15분으로 단축된다.
또한 Mê Linh – Liên Hà 노선(지하철 4호선)이 계획되어 있으며,
이 노선의 중앙역이 바로 이 도시 내에 위치할 예정이다.

지역 인프라 연계성

더 나아가, 이 프로젝트는 북부의 주요 교통망 중심에 자리 잡고 있다.
여기에는3개의 전략적 순환도로(3호, 3.5호, 4호선),
4개의 주요 교량(Thượng Cát, Hồng Hà, Thăng Long, Nhật Tân)
이 포함되어 있다. 이를 통해 Phú Thọ, Bắc Ninh 등 주요 산업·경제 지역으로의 접근이 용이하다.
중심 공원 및 녹지
Vinhomes Đan Phượng의 가장 큰 특징은 18헥타르 규모의 중앙공원이다.
이곳에는 조절 호수, 이벤트 광장, 7,000㎡ 규모의 수영장 복합단지가 들어선다.
또한 프로젝트에는 4개의 위성공원이 추가로 계획되어 있으며,
전체 녹지 및 수면 면적은 약 25헥타르로,
**총 부지 면적의 약 20%**를 차지한다.

현재 공원 구역의 조경 공사가 거의 완성되었으며,
시행사는 인프라 및 조경 완공 작업을 계속 진행 중이다.

내부 편의시설
내부 생활 편의시설은 통합적이고 동시적으로 투자되고 있다.
이에 포함되는 시설은 다음과 같다:

학교
병원
쇼핑센터
스포츠 단지
어린이 놀이공간
올림픽 규격의 경기장 등

이러한 시설들은 주민들의 생활 필요를 완벽히 충족시킬 수준이다.
공사 현황

공사 현장에서는 기술 인프라가 거의 완성되었고,
내부 도로들은 아스팔트 포장까지 마무리되었다.
조경도 점차 완성 단계에 있다.

시행사는 인력과 장비를 최대한 투입하여
계획된 일정에 맞춰 인도할 수 있도록 보장하고 있다.

각 분구 진행 현황

Hừng Đông 분구:
다수의 주택이 골조 공사를 마쳤으며,
내부 도로 시스템도 거의 완성되었다.
도시의 전체 윤곽이 점차 드러나고 있다.
특히, 이 분구의 상품 중 90%가 첫 분양 시점에 거래 완료되었다.

Bình Minh 분구:
부지 정지 및 필지 구획 작업이 완료되었으며,
현재 건설이 진행 중이다.
이 구역은 2025년 4월에 분양이 시작되어
다수의 고객의 관심을 끌고 있다.

상품별 분양가
주택 유형 면적 분양가(최저 기준)
단독 빌라 – 70억 동/채
쌍둥이 빌라(송랍) – 52억 동/채
쇼핑하우스(Shophouse) – 25억 동/채
연립주택(Liền kề) 72–120㎡ 19억 동/채

단독 빌라는 가장 고급스러운 주택 유형으로,
프라이버시와 품격을 갖춘 공간이다.

완공 일정 및 구성

계획에 따르면,
Vinhomes Đan Phượng는 2030년 6월까지 공사를 완료하고,
2031년 초부터 운영에 들어갈 예정이다.

이 프로젝트는 다음의 다양한 형태를 모두 포함한다:
빌라
연립주택
아파트
오피스
호텔
상업시설(쇼핑센터)

향후 전망

통합적인 도시계획, 넓은 녹지 공간,
그리고 인상적인 공사 진척도를 바탕으로,
Vinhomes Đan Phượng는
하노이 서부 관문 지역의 모범적인 신도시 모델로 자리매김할 것으로 기대된다.

이 프로젝트는 하노이 서부의 새로운 도시 발전상을 형성하는 데 기여할 것이다.

---

뉴스기사를 찾다가 기사의 형식을 띤 광고를 보았는데, 현재 분양을 보면 하노이 시내 즉, nội thành 내에서 진행되고 있는 프로젝트는 비싸서 못들어가고.

서부, 북동부, 동부, 남부 위주로 개발이 되고있는 것 같다.

북동부,동부,남부는 직주근접이 되는경우가 많아 좋은데, 서부는 한국인이 들어갈 이유가 없지 않을까 싶다.

아파트 4채만 들어오는게 아니라, 더 들어오긴하겠지만, 요즘 분양가가 60m2 기준으로 40억동이 넘어가는 형편이니 꼭 저런 집을 사야하나 싶기도 하다

하노이 토지형 부동산, 외곽 중심으로 재편됨

hanoiinside — Wed, 22 Oct 2025 09:26:23 +0900

출처- cafef Biệt thự, liền kề Hà Nội diễn biến "lạ"

2025년 3분기, 하노이의 토지형 부동산 시장이
도심에서 외곽으로 이동하는 흐름이 뚜렷해짐.
CBRE와 Avison Young 베트남의 보고서에 따르면
신규 공급은 줄었지만 거래는 유지됨.

1️⃣ 신규 공급 — 감소세 전환

CBRE에 따르면
3분기 신규 분양 공급은 약 620채로,
2분기 대비 40% 감소,
전년 동기 대비 80% 이상 급감함.

대형 도시개발 프로젝트의 신규 분양이 거의 없었음.
대부분은 기존 프로젝트의 후속 단계로 진행됨.
주요 공급은 하노이 인근 반장(Văn Giang) 지역에서 나옴.

2️⃣ 지역 구조 변화

기존 공급은 여전히 하노이 동부·북동부 지역에 집중됨.
이 지역은 토지 여유가 있고,
인프라 확충의 수혜를 받고 있음.

신규 분양은 여전히 제한적임.
법적 절차 지연과 투자비 상승이 원인임.
공급량의 뚜렷한 증가세는 아직 나타나지 않음.

3️⃣ 가격 동향

CBRE 하노이 수석 이사 응우옌 호아이 안(Nguyễn Hoài An)에 따르면,
신규 분양의 평균가격은 1㎡당 약 1억 8,600만 동임.
전분기 대비 –19%, 전년 동기 대비 –21% 하락함.

반면,
2차(재판매) 시장 가격은 상승세 유지,
평균 1㎡당 1억 9,800만 동, 전분기 대비 +4% 상승함.

4️⃣ 거래와 수요

3분기 거래량은 약 640채로,
같은 기간 신규 분양 수를 상회함.
이는 실거주 중심 수요가 여전히 견조함을 보여줌.

Avison Young 베트남은
“구매층은 주로 중상층 실수요자와 장기 투자자”라고 분석함.

5️⃣ 인프라 호재

하노이시는 주요 교통 인프라를 적극 추진 중임.
특히 2025년 말 착공 예정인 두 도시철도 노선이 주목받음.

1️⃣ 남탕롱–쩐흥다오 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo)
2️⃣ 번까오–호아락 (Vạn Cao – Hòa Lạc)

이 노선들은 외곽 지역의 접근성을 높여
토지형 부동산의 매력을 강화할 것으로 예상됨.

6️⃣ 4분기 및 연간 전망

CBRE는 2025년 4분기 신규 공급이 1,000채 이상으로 늘어날 것으로 예측함.
이미 일부 프로젝트는 예약 접수 단계에 들어감.
연말 시장이 활발할 가능성이 높음.

2025년 연간 공급은 4,400채 이상으로 전망됨.
이는 2022년과 2024년의 대규모 분양기보다는 다소 낮은 수준임.
그러나 시장 회복세가 유지되고 있음.

결론

하노이 토지형 부동산 시장은
도심 중심에서 외곽 중심 구조로 재편 중임.
신규 공급은 감소했으나 거래와 실수요는 안정적임.
가격은 분양가는 하락, 재판매가는 상승하는 양극화 구조로 나타남.

교통 인프라 확충이 향후 시장 방향을 좌우할 가능성이 큼.
4분기에는 신규 프로젝트 분양이 늘며
연말 시장이 다시 활기를 찾을 것으로 예상됨.

베트남 부동산 투명한 데이터 + 빠른 인허가 + 사회주택 공급이 가격 안정과 지속가능한 회복의 3대 축.

hanoiinside — Tue, 21 Oct 2025 09:34:37 +0900

출처- kinh te & do thi Trả lại bản chất của nhà ở là nơi an cư

Kinhtedothi - 베트남 부동산시장은 ‘경제의 체온계’지만, 구조적 병목이 회복 탄력성을 제약

최근 몇 년간 과열과 침체를 오가던 베트남 부동산(BĐS) 시장은 투자·소비·신뢰를 비추는 ‘경제의 체온계’로 여겨져 왔다. 그러나 지금 시장에는 구조적 불균형이 누적되며 안정성과 지속가능한 회복 능력이 제한되고 있다.

오래된 ‘불균형’들

공급–수요 미스매치: 하노이·호치민은 공급이 중·고급·럭셔리 위주인 반면, 실수요는 **저가·사회주택(NƠXH)**에 집중. 건설부에 따르면 2025년 9개월간 신규공급 중 저가(≤ 2,500만 VND/m²) 는 3% 미만. 하노이 중급은 6,000–7,000만 VND/m², 호치민은 8,000–1억 VND/m²가 일반적. TS. Cấn Văn Lực: “실수요층 접근성 악화, 고급은 과잉–저가층은 부족… 정책 전환 없인 장기 불균형·가격 버블 가능.”
법 절차 지연 → 원가 상승: VNREA에 따르면 상업주택 하나가 3–5년 걸려 모든 인허가를 통과. 변경 시마다 도서 보완으로 지연. TS. Nguyễn Minh Phong: “법 대기 중 이자비용이 총사업비의 10–15%. 건축비보다 절차·자본 묶임 비용이 가격을 밀어 올린다.”
자금·정보 병목:
- NƠXH 12조(120,000억) 패키지 집행 저조(3Q25 기준 4,000억 VND 남짓)—토지 있는 지방에만 일부.
- 시장 자금의 65–70%가 은행 신용에 의존 → 통화긴축 시 ‘질식’.
- 공시·거래·지가 데이터 부족으로 호가가 실거래보다 15–30% 고평가.
- NƠXH는 보상·자금·저수익으로 **목표(’21–’30 100만 가구)의 ≈30%**만 진척. HoREA 회장 Lê Hoàng Châu: “불투명하면 합리적 가격 형성이 불가, 정책 설계도 왜곡.”

투기·난개발의 후유증

외곽·농촌에 분할매각·투기 만연. 유언비어성 개발 계획에 수개월 새 2–3배 급등 사례, 실제 인프라는 제자리. 농지 전용 분할 매물이 공개 거래되고 **‘가짜 열풍’**로 개인 투자자들이 법적 미비 토지에 갇힘.
TS. Cấn Văn Lực: “매매건의 80%가 1년 내 손바뀜—선진국의 3–5년에 비해 과도. 2·3주택 보유세와 대출 LTV의 ‘유연한’ 운용을 병행해야. (공정가치 기반 투명 평가를 전제로 70–80%까지 허용 가능)”

해법: 투명·안정·공공성

TS. Nguyễn Văn Đính 제안:

법 정합·신속 인허가: 토지–주택–부동산–국토계획법 동기화, 디지털 인허가. **광역 ‘원스톱’**로 심사기간 1–2년 목표.
자본 다변화: 은행 의존 축소, REIT·인프라펀드·투명 회사채 육성. 생애최초 구입자 장기·고정금리 모기지 확대.
시장 데이터 국가DB: 토지·세무·도시계획과 연계한 전국 부동산 데이터. 거래·이전가·계획 공개, 가격지수·임대료·수요지수 정기 발표.
NƠXH 토지·세제 인센티브: 신도시 20–30% 의무 할당, 전문 NƠXH 사업자에 이관 허용. 용지비 면제, VAT·법인세 감면.
위성도시·광역교통: 환승·메트로·순환·고속 연계로 외곽 정주 유도, 중심지 압력 완화. 동시에 쪼개기·전용 규제, 땅값 부풀리기 처벌, 단타·유휴 다주택 고세율로 투기 억제, 실수요로 자본 유도.

Đính: “부동산은 **GDP 11–12%**를 담당하는 핵심 축. 그러나 단기 반등·가격 사이클에 기대선 안 되고, 투명·안정·사회적 책임을 담은 제도 틀 안에서 **주거의 본질(안정적 거주)**을 회복해야 한다.”

베트남 사회주택 아파트도 싸진 않다..

hanoiinside — Mon, 20 Oct 2025 09:50:05 +0900

cafef-Theo nhận định của các chuyên gia, giữa bối cảnh thị trường chứng khoán đã tăng cao, vàng khó mua, chung cư vẫn là kênh đầu tư được nhiều người ưu tiên.

공동주택을 올해 초에 산 사람들, 벌써 억대 차익… 지금도 투자해도 될까?
발행: 2025-10-20 00:02 | 부동산

전문가들에 따르면, 주식시장은 이미 많이 올랐고 금은 사기 어렵다 보니, 아파트가 여전히 많은 이들이 우선하는 투자처가 되고 있다.

올해 들어 하노이 아파트 시장은 쉬지 않는 상승세를 보였고, 짧은 기간에 수억 동(억대 VND) 이익을 거둔 사례도 적지 않다.

응우옌 훙(꺼우저이/북뜨리엠 일대 거주): 올해 초 떠이모(Tây Mỗ)동의 43㎡, 방 1개짜리 구축 아파트를 32억 동에 매입, 월 1,000만 동에 임대 중. 최근 43억 동 매수 제안이 잇따름. 주변 단지들도 큰 폭 상승, 1년 안에 억대 차익 실현 사례 다수 확인.
응우옌 퐁(탄리에트): 4월에 58㎡, 방 2개를 23억 동에 실거주 목적으로 매입. 6개월여 만에 34억 동 매수 문의. 2023년 유사형이 15~16억 동이던 것을 고려하면 “예상 밖 급등”이라며 보유 지속.

하노이 한 중개업 대표 부 탄 뚜엉은 “2023~2024년에 이미 큰 폭으로 뛴 뒤라 올해 추가 급등은 예상 밖”이라고 평가. **신규공급이 고가·고급 위주(100만 동/m² 이상)**로 쏠리고, 흡수율도 높게 유지되는 점을 원인으로 지적.

하노이 신규 분양가 분위기(조사 사례)

다이모: 80~120백만 동/m²
르꽝다오 일대: ~130백만 동/m²(VAT·유지보수비 별도)
비엣흥: 120백만 동/m² 초과 전망
꺼우저이: 150백만 동/m² 시작
쑤언딘: ~100백만 동/m²

**HCMC(구시)**도 **100백만 동/m² 이상이 80~90%**를 차지. 예: Eaton Park(Gamuda), Masteri Grand View(Masterise), The Privé(Đất Xanh), Diamond Sky(Vạn Phúc), The Beverly & Lumiere Boulevard(Vinhomes Grand Park) 등 100~150백만 동/m².

CBRE 3분기 보고서:

하노이 1~9월 신규 아파트 공급 약 21,100가구(+10% YoY)
120백만 동/m² 초과 분양가 프로젝트가 분기 ‘최고치’ 기록
응우옌 호아이 안(CBRE 하노이 상무): “입지가 뛰어난 신규 프로젝트가 거래를 크게 견인. **3분기 거래 11,100건+**으로 2018년 이후 분기 최고”

수요 인식(바떤산 설문): 향후 6개월 가장 유망한 자산 = 아파트(36%), 다음이 단독주택(29%), 토지(24%).

응우옌 호아이 안(CBRE): 하노이 아파트 연말까지 전년 대비 ≈20% 상승 전망(2024년 중고가 급등보다는 낮지만 여전히 높은 상승률).

르 딘 중(VARS 자문/SGO Homes):

최근 3개월, 높은 분양가에도 흡수 양호, 일부는 오픈 첫날 ‘완판’.
이유: 실수요 + 투자수요, 저금리성 유동성, 인플레 헤지(안전자산 선호).
고가 1차 분양이 중고시장(2차) 가격 동반상승 유발 → 2차 거래 활발. 다만 매물 부족(기보유자 매도 의사 낮음, 투자자 보유 대기).
전망: 저금리성 자금 공급 지속 + 제한적 공급 → 가격 추가 상승. 토지·자재비 상승으로 고가 전략 유지, 자금력 있는 수요가 흡수.
조언: 지금은 단기 ‘스윙’으로 고수익 내기 어렵다. 3년+ 중장기 보유로 전환, 임대수익 병행으로 수익 최적화. 위성·외곽 중 계획·인프라 확실, 상대적으로 저렴한 곳 선별 권고.

팜 득 또안(EZ Property CEO):

인플레 국면에서 투자처 분산 필요. 주식 고점, 금 매수 제한(1인 1치/일) 등으로 아파트가 여전히 선호.
자본이득 + 임대 캐시플로우로 상대적 안전성.
다만 상승 속도 둔화 가능성, 하노이·HCMC·다낭 등 대도시 중심으로 유동성 확보 권장.
과도한 레버리지 금지, 장기 보유 전제. 단기 고수익 기대는 지양.

응우옌 꾸억 안(PropertyGuru Vietnam 부대표):

합리적 가격대 제품만 매수. 자기자본 30~40% 이상, 향후 3~5년 현금흐름 안정이 전제돼야 리스크 관리 가능.
법적 리스크, 시행사 신뢰성, 입지·인프라는 필수 체크.

(기자: Tâm Nguyên)

하노이 부동산 가격 더 올라갈수도...

hanoiinside — Sat, 18 Oct 2025 09:35:12 +0900

출처-

1) tập chí diễn đần doanh nghiệp : Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng

2) thời báo tái chính : VARS: Thị trường bất động sản trong làn sóng phục hồi rõ nét

베트남 부동산, “가격은 계속 오름”… 공급보다 수요가 앞섬

VARS IRE(베트남 부동산시장평가연구원)는
값싼 자금이 시장에 계속 풀리고, 공급은 여전히 부족해
부동산 가격이 상승세를 유지할 것으로 전망함.

1️⃣ 공급은 늘었지만 여전히 부족함

2025년 3분기 신규 공급 약 3만 4,686건임.
전분기보다 5% 줄었지만, 2024년 같은 기간의 2.4배 수준임.
1~9월 누적 공급은 10만 건을 넘음.
이는 2024년 전체 대비 22% 증가한 수치임.

신규 공급은 하노이·호찌민 중심에서
위성도시, 2급 도시로 확산되는 추세임.
북부 49%, 남부 27%, 중부 23% 비중으로,
특히 중부가 빠르게 성장함.

대형사가 여전히 주도하고 있으나,
중소형 개발사들도 남부 시장에서 영향력 확대 중임.
2025년 현재까지 빈그룹(Vingroup)이 시장 공급 1위를 유지함.

2️⃣ 수요–공급 불균형 계속됨

저층주택·택지는 32%, 아파트는 68% 비중임.
수요는 여전히 아파트 중심이며,
특히 하노이와 호찌민의 신규 아파트 대부분이
㎡당 1억 동(약 520만 원) 이상 가격대임.

아파트 신규 공급은 5만 4,000호로
전년 대비 2배 증가했지만, 여전히 고가·투자 중심 수요임.
㎡당 5천만 동 이상 아파트가 전체의 63%를 차지함.
고급형은 30%로 줄었고, 럭셔리급 이상은 33%로 늘어남.

사회주택 공급은 늘고 있음.
빈그룹이 1만 1천 세대 규모의 사회주택을 진행 중임.
실수요 충족에 긍정적 역할을 하고 있음.

3️⃣ 가격은 높지만 판매는 잘 됨

신규 분양가는 계속 오르고 있음.
그럼에도 불구하고 ‘완판’ 사례가 이어지고 있음.
3분기 거래는 약 3만 4천 건, 흡수율 **66%**로 상승함.
신규 물량의 흡수율은 77%,
아파트는 81%로 가장 활발함.

가격 상승에도 매수세는 유지됨.
값싼 대출과 인플레이션 우려 속에
부동산이 ‘자산 피난처’ 역할을 하고 있음.

1~9월 누적 흡수율은 68%로,
거래 5만 8천 건 이상을 기록함.
이 중 상당수가 2주택 이상 보유자임.

베트남 부동산시장, 뚜렷한 회복세 진입함

VARS(베트남 부동산중개협회)에 따르면
2025년 3분기 부동산시장이 명확한 회복 국면에 들어섰음.
공급·거래·가격 등 주요 지표가 모두 개선됨.

1️⃣ 공급 구조 — 다시 살아남

3분기 신규 공급은 약 34,686건으로 전분기 대비 5% 감소함.
그러나 2021~2024년 같은 기간 중 가장 높은 수준임.
2024년 3분기 대비 2.4배 많음.

1~9월 누적 공급은 10만 건 이상,
전년 대비 22% 증가함.
신규 공급은 8.6만 건, 재고 물량은 점차 소진 중임.

지역 비중은
북부 49%, 남부 27%, 중부 23%.
특히 중부 비중이 +10%p 상승하며 회복 주도함.
다낭·꽝닌·빈딘이 중심 축이 됨.

대형사 비중은 54%로 줄었으나 여전히 주도함.
중소형사는 45.7%까지 확대되어 공급 경쟁이 심화됨.

2️⃣ 거래량 및 기업 활동

3분기 거래는 약 3만 4,000건.
흡수율은 66%, 전분기 대비 12%p 상승함.
신규 공급 흡수율은 77%, 약 2만 7,000건 거래됨.

유형별로는
아파트가 전체 거래의 66%, 흡수율 81%.
저층주택은 60% 수준 유지함.

1~9월 누적 흡수율은 68%,
거래 5만 8천 건으로 전년 대비 2배 이상 증가함.
구매자의 상당수가 2주택 이상 보유자임.

부동산 기업 등록도 급증함.
3분기 신규 등록 기업 1,501개,
누적 4,090개(+18.7%)로 증가함.
총 등록자본은 334조 VND(+60.5%).
폐업 기업은 1,260개 수준에 그침.
⇒ 신규 창업이 압도적으로 많아 시장 심리 회복을 반영함.

3️⃣ 가격 동향

VARS 가격지수 기준, 2019년 대비 다음과 같음.

하노이: +96.2%, 평균 78.9 triệu VND/m² (+5%)
호찌민시: +56.9%, 평균 81.6 triệu VND/m² (+4~5%)
다낭: +72.6%, 평균 67.4 triệu VND/m² (+7%)

다낭의 상승세가 가장 빠름.
신규 고가 프로젝트들이 평균 가격을 끌어올리고 있음.

4️⃣ 향후 전망

4분기에는 대형 프로젝트 분양이 본격화될 전망임.
공급은 계속 늘고, 거래는 선별적 활성화가 예상됨.
수요는 실수요와 투자수요가 병행될 것으로 보임.

가격은 단기적으로 상승세 유지 예상됨.
저금리와 풍부한 유동성이 투자수요를 자극함.
반면 토지·자재비 상승으로 고가 분양이 이어질 가능성 높음.
중장기 안정은 정부의 세제·토지정책 조정에 달려 있음.

5️⃣ 핵심 지표 요약

항목수치 / 변화율

3분기 신규 공급	34,686호 (–5% QoQ, +140% YoY)
1~9월 누적 공급	100,000호 이상 (+22%)
신규 물량 흡수율	77%
총 거래 건수	34,000건 (흡수율 66%)
신규 부동산 기업	4,090개 (+18.7%)
신규 등록자본	334조 VND (+60.5%)
하노이 평균가	78.9 triệu/m² (+5%)
HCMC 평균가	81.6 triệu/m²
다낭 평균가	67.4 triệu/m² (+7%)

결론

2025년 3분기 베트남 부동산시장은
**“공급 확대 + 거래 회복 + 가격 상승”**의 삼박자를 보임.
특히 중부 지역이 빠른 회복세를 보이며
지역 간 균형이 맞춰지고 있음.

시장의 단기 흐름은 확실한 회복 국면임.
다만 고가 분양 중심의 구조가 지속될 경우,
장기적 안정성 확보를 위해
법적 완결성과 공급 다변화가 필수적임.

베트남 부동산, 돈은 도는데 시장은 멈춤

hanoiinside — Thu, 16 Oct 2025 09:53:43 +0900

출처- cafef Hơn 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang “nằm” trong bất động sản: Chuyện gì có thể xảy ra?

베트남 부동산, 돈은 도는데 시장은 멈춤

2025년 기준, 부동산 시장이 다시 과열 양상 보임.
대출은 급증했으나 실질 성장은 정체 상태임.
신용 팽창이 경기 성장으로 이어지지 않는 구조적 한계가 나타남.

1. 신용 집중 현황

2025년 8월 기준 부동산 대출 잔액은 약 4,000조 동임.
전년 대비 19% 증가, 전체 신용의 25% 차지함.
2019년 대비 2.5배 이상 확대됨.
경제 전반의 신용 성장률을 지속적으로 상회하는 수준임.

2. “6동 빌려야 1동 성장” 구조

경제학자 딘터히엔(Đinh Thế Hiển) 박사는 현재 시장을 **‘과잉 신용 의존형’**이라 진단함.
즉, 6동의 신용이 투입돼야 1동의 성장만 발생함.
이는 자본 효율이 급격히 저하되고 있음을 의미함.

자금은 많지만, 실질적 부가가치 창출은 거의 없음.
시장 내 돈의 순환이 투자보다 전매 중심으로 돌아가고 있음.

3. 실수요 감소, 투기 중심 구조

현재 부동산 거래의 약 70%가 단기 전매(‘lướt sóng’) 목적임.
실수요는 위축되고, 가격은 오름세 유지 중임.
공급 측면에서는 서민주택 부족, 고급 아파트 재고 누적이 동시에 나타남.
2025년 중반 기준 미분양 물량은 57만억 동으로 20년래 최대치 기록함.

4. 정부의 대응 방향

정부는 투기 억제를 위해 다주택자 대출 비율 제한 추진 중임.
2주택자는 50%, 3주택 이상은 30% 이하로 축소 검토됨.
단기 거래는 감소하겠지만, 자본 효율 제고에는 긍정적 요인으로 평가됨.

딘터히엔 박사는 “단순한 유동성 공급만으로는 시장 회복이 불가능한 단계에 진입함”이라 분석함.
금융 완화가 아닌 구조 개혁 중심 접근이 필요하다고 지적함.

5. 2026~2027년 전망

2026년까지는 투기 성향이 잔존할 가능성 높음.
그러나 점진적으로 실수요 중심 구조로 전환될 것으로 예상됨.
하노이·호찌민 외에도 하이퐁, 박닌, 동나이 등
산업단지·교통 인프라 인접 지역이 성장축이 될 전망임.

2027년에는 산업용 및 근로자 주거형 부동산이 시장의 주도권을 가질 것으로 예상됨.
가격은 급등세를 멈추고, 완만한 조정 국면 진입할 것으로 보임.

6. 핵심 요약

총 부동산 대출: 4,000조 동 (전체 신용의 25%)
효율성: 6동 신용 → 1동 성장
실질 성장률: 3~4% 수준
미분양 재고: 57만억 동 (20년래 최고)
투기 비중: 약 70%
정책 방향: 대출 제한·세제 강화 중심
위험 단계: 거품 초기 진입 국면

-----------
결론

베트남 부동산은 현재‘자금 팽창기에서 효율 점검기로 넘어가는 시기’임.
자금 유입만으로는 성장이 유지되지 않으며,
실수요와 공급 균형이 맞아야 지속 가능성이 생김.

정부의 규제와 금융정책이 시장의 체질을 바꾸는 전환점이 될 가능성 있음.
단기 부양보다 구조 개편이 우선 과제로 평가됨.

베트남 모든 부동산 거래, 국가거래소 등록 의무화 추진

hanoiinside — Wed, 15 Oct 2025 09:25:21 +0900

출처-tiền phong Sàn giao dịch bất động sản: Không xảy ra 'bình mới rượu cũ'?

부동산 거래 전면 상장 지시 나옴.
목표는 가격 통제, 투기 억제, 시장 투명화임.
형식만 갖추면 소용없음.
실거래 데이터가 핵심임.

현재 정보는 부처·지방에 분산됨.
수기 관리도 많아 최신성 떨어짐.
국가 토지·주택 데이터센터가 기반이 돼야 함.
완성되면 실거래가 과세와 가격 조작 차단 가능함.

가격 안정의 해법은 공급 구조 재설계임.
사회주택은 임대·임대분양 중심. 정부가 직접 관리.
중간가격주택은 세제·행정비용 완화로 공급 유도.
상업주택은 시장 자율. 입찰과 경쟁 투명성 확보.
세 구간을 명확히 분리해야 왜곡 줄어듦.

국가 부동산 거래소 도입 검토 중임.
토지와 아파트에 디지털 식별번호 부여.
등록, 감정, 공증, 소유권, 세금 전 과정을 전자 추적.
암거래와 탈세 여지 줄어듦.
행정은 감이 아니라 데이터 기반으로 전환됨.

중개 제도 개편도 필요함.
중개사 등급제 도입 권고.
브로커와 세일즈 구분.
브로커만 거래소 등록 권한 부여.
플랫폼은 개방형으로 설계.
데이터 독점과 허가 의존 구조는 지양.

성공의 열쇠는 진짜 데이터임.
허위·형식 데이터면 결국 헌 부대임.
토지·주택 데이터는 전략 자산임.
도시계획, 세수, 산업 데이터로 경제적 가치 창출 가능함.

---

좋은말 많이 써놨는데, 내게 보이는건

"등록, 감정, 공증, 소유권, 세금 전 과정을 전자 추적." 이것 밖에 없다. 즉, 공식 플랫폼에 데이터들이 허위 또는 형식적이니

옳바른 데이터를 입력해서 도시계획, 세수, 산업데이터로 경제적 가치를 창출하자는 아름 다운 말을 하고 있지만,

내가 느끼는건 "너희 모든 자산을 전자 추적하겠다." 라고 보여지는 것임. 은행도 이러한 시동등을 걸고있고 진행 중인 것으로 알고있음.. 여기서 굳이 자산형성을 해놔야 하나 하는 생각이 자주드는 요즘임.

하노이·호찌민, 아파트값 5년 새 2배↑ — 젊은세대, ‘내 집’ 대신 ‘유연한 삶’ 선택

hanoiinside — Tue, 14 Oct 2025 10:51:05 +0900

- 출처: Vietnam Investment Review (VIR)

기사 번역: “부동산 가격 급등, 베트남 젊은 세대 ‘내 집 대신 장기임대’로 이동”

베트남 부동산 가격 급등, ‘내 집 마련’ 대신 ‘장기 임대’로 방향 전환

베트남 주요 도시의 주택 가격 상승이 주거문화의 인식 변화를 이끌고 있다.
과거 안정과 사회적 지위를 상징하던 ‘내 집 소유’가
이제는 ‘장기 임대’라는 대안적 선택지로 대체되고 있다.

하노이와 호찌민시의 주택 구매력은 한계점에 도달했다.
베트남 부동산중개인협회(VAER)에 따르면,
최근 5년간 하노이 아파트 가격은 72%,
호찌민시는 약 30% 상승했다.

수입은 제자리, 가격은 2배… ‘내 집’은 멀어졌다

Savills Vietnam에 따르면
2025년 8월 기준 하노이의 신규 아파트 평균 가격은 1m²당 3,500달러로,
전년 대비 40% 급등했다.

서호(Tây Hồ), 미딩(Mỹ Đình) 지역: 4,600~6,000달러/m²

자럼(Gia Lâm), 동아잉(Đông Anh) 등 외곽 지역도 2,700~5,400달러/m²

평균적인 2베드룸 아파트의 총 가격은 15만4천~19만2천 달러에 달한다.
이에 반해, 중간 직장인의 월급은 960~1,150달러 수준으로,
지속 가능한 대출비율을 훨씬 초과한다.

“지금 집을 사면 평생 월급 대부분이 대출 상환으로 사라질 겁니다.
합리적인 삶을 유지하려면 임대 외엔 답이 없어요.”
— 응우옌 투하(30세), 하노이 금융분석가

‘유연함’ 중시하는 세대, ‘소유’보다 ‘자유’를 선택

CBRE 베트남의 즈엉 투이 융(Dương Thùy Dung) 전무는
“젊은 전문직 종사자들은 호찌민시 중심(옛 1군) 거주를 원하지만
매매는 물론 임대조차 쉽지 않아
외곽 지역으로 이동하는 사례가 많다”고 말했다.

소프트웨어 엔지니어 레 꽝 후이(27세) 는 이렇게 덧붙였다.

“지금 집을 사면 오히려 나를 묶는 족쇄가 돼요.
임대는 유연성과 이동성을 줍니다.
더 나은 기회가 있으면 다른 도시로 옮길 수도 있으니까요.”

이러한 변화는 “소유 = 안정”이라는 구세대 인식이
“유연함 = 자유”로 바뀌고 있음을 보여준다.

임대시장 구조적 문제 — ‘빌드투렌트(Build-to-Rent)’ 부재

하지만 공급 측면의 한계도 명확하다.
현재 베트남에는 전문적인 임대전용 개발(Build-to-Rent) 시장이 거의 없으며,
대부분의 세입자는 개인 집주인에게서 임대하고 있다.
그 결과, 비표준화·비효율적·비전문적인 임대시장이 형성되어 있다.

이에 따라 정부는 2025년 9월 25일,
쩐 흥 하(Trần Hồng Hà) 부총리 주재로
‘사회주택 개발 시범 메커니즘’ 회의를 열고,
임대전용 주택펀드 설립안을 논의했다.
이 펀드는 국가예산과 민간 기부금, 국제기금 등으로 구성된다.

“판매 중심 → 임대 중심” 전환 필요

CBRE의 즈엉 투이 융은 설명했다.

“선진국에서는 정부 지원을 받아
임대전용 주택을 건설함으로써 공급안정성을 확보합니다.
하지만 베트남에서는 대부분 ‘판매 목적’으로만 개발되죠.”

그녀는 세제 혜택, 토지사용료 유예, 장기임대법적 틀 등의
지원정책이 없다면 개발업자들은 여전히 매매 중심으로 남을 것이라고 지적했다.

전문가 진단 — ‘소유’보다 ‘접근 가능한 주거’가 우선

하노이국립대 부 티 투엉(Vũ Thị Thương) 강사는 말한다.

“도시의 주택가격이 소득 대비 너무 높아
젊은층은 집을 살 수 없습니다.
임대는 생존을 위한 현실적 선택입니다.
이는 공급과 구매력의 구조적 불균형을 보여줍니다.”

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이런 기사가 나오는게 장기 임대 주택을 배포하고, 개돼지들은 그냥 거기서 임대나 하면서 살아라 라는 메세지를 주기 위해 시동을 거는 것 같다. 주택가격 정말 잡고싶으면, 여기도 다주택자들 잡아야한다. 그런데 그런 접근이 없다? 그냥 있는 사람들 배부르고 없는 사람들은 임대나 돌아다니며 살라는 메시지와 다름없다고 본다.

차후에 집값 관련한 뉴스기사의 댓글이나 페이스북의 댓글들을 번역해서 현지 청년들은 어떻게 생각하고 있는지 확인해볼 계획이다.

하노이 아파트, 4년 새 112%↑, 중산층 “내 집 마련은 환상일 뿐”

hanoiinside — Mon, 13 Oct 2025 09:40:53 +0900

출처-laodong vietnam Bất động sản 24h: Giá chung cư Hà Nội tăng không ngừng

하노이 아파트 가격, 멈추지 않는 상승세 — 24시간 베트남 부동산 브리핑 (2025.10.12)
작성자: Khương Duy | 일자: 2025년 10월 12일 | 출처: Báo Lao Động

하노이 아파트 가격 폭등, 평균 130~210백만 VND/m²
하노이의 아파트 가격이 지속적으로 상승하며 전국에서 가장 빠른 상승률을 보였다.
부동산 웹사이트 자료에 따르면,
2021~2025년 4년간 상승률: 112%,
뒤이어 하이퐁 71%, 다낭 53%, 호찌민시 42% 상승.

특히 서호(Tây Hồ), 바딘(Ba Đình) 등 핵심 지역의 신규 분양가는
평균 130~210백만 동/m²(약 700~1,100만 원/m²) 수준에 달해,
중산층의 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다.

2024년 39% 급등 → 2025년 13% 추가 상승 (속도는 완화됐으나 여전히 고점 유지)

베트남 “유령 프로젝트(Dự án ma)” 경고! — 부동산 사기 주의

hanoiinside — Mon, 13 Oct 2025 09:24:21 +0900

출처-CAFEF 출처: An Ninh Tiền Tệ / 작성자: Thuận Vinh

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해당건은 9월 30일자의 사설로, 현재 내가 가진 현금으로 풀대출을해서 베트남 부동산에 들어가려면,

"분양 당첨" 또는 스튜디오 매물밖에 없다는 것을 인지하고, 베트남 분양에 대한 개념을 공부하기 시작했기 때문에 읽기 시작.

--- 분양 받을 때 확인할 것 ---

도시계획 승인서 / 규획 승인 “quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt” “quy hoạch chi tiết 1/500”
건축 허가서 “giấy phép xây dựng” 베트남 건축법상 건축허가 "giấy phép xây dựng"
토지사용권 증명서 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
등록번호 / 사업자등록번호 “mã số doanh nghiệp”
재무제표 “báo cáo tài chính”
공식 도시계획 포털 “Cổng thông tin quy hoạch / cổng thông tin quy hoạch đô thị”

예: 하노이시는 “Quy hoạch Hà Nội” 포털이 있음.
Hệ thống Thông tin Quy hoạch

입장시 이렇게 나옴. 차후 사용방법에 대해 따로 포스팅 할 예정.

공증 없이 현금 선입금 베트남어로 “đặt cọc bằng tiền mặt không công chứng / chuyển tiền mặt / ký giấy tay không công chứng” 거래 증명 절차가 없는 방식 표현됨
손글씨 계약 (giấy tay) “giấy tay / hợp đồng viết tay” 관습적으로 개인 간 계약을 손으로 작성하는 방식

“유령 프로젝트(Dự án ma)”란 정부 인허가 없이 불법으로 광고·분양하는 가짜 부동산을 말함.
도시계획 승인, 건축허가, 자금조달 승인 없이 “신도시”, “고수익 투자”를 내세워 투자자를 속이는 방식.

이 현상은 베트남뿐 아니라 태국, 인도, 인도네시아 등에서도 반복됨.
본질은 “가짜 신뢰”를 만들어내는 사기임.

왜생기나?
1) 탐욕
2) “지금 사면 두 배 오른다” 같은 말에 속아
3) 법적 확인 없이 돈부터 송금함.
4) 대부분 농지나 미전환 토지로, 개발 허가조차 없음.

세계은행 분석
일부 개발도상국에서는 초기 도시화 시기 거래의 30%가 불법.
이유는 정보 비공개, 행정 지연, 시민의 법 지식 부족.
이 환경이 ‘유령 프로젝트’를 키움.

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### ‘유령 프로젝트’ 구별법 5가지

1) 법적 서류 부실
정상 프로젝트는 도시계획 승인서, 건축허가서, 토지사용권 증명서가 있음.
복사본만 보여주거나 “계약 후 제공”이라면 의심해야 함.

2) 시세보다 지나치게 저가
시장가보다 30~40% 낮은 가격 제시.
‘너무 좋아 보이면, 거짓일 가능성 높음.’

3) 시행사 불명확
등록번호, 재무제표, 사무실 주소 없는 회사.
가상 오피스 사용하거나 개인 브로커가 운영하는 경우 많음.

4) **허위·과장 광고**
“행정중심 예정지”, “도로 확장축 한복판” 등 문구 사용.
공식 도시계획 포털에서 검색되지 않으면 즉시 중단.

5) **비공식 계약·현금거래 요구**
공증 없이 현금 선입금, 손글씨 계약(giấy tay) 사용 시 위험.
법적 보호 불가.

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예방이 최선
1) 도시계획 지도 직접 확인
2) 토지 종류 구분 숙지
3) 서류 진위 여부 검증 습관화

온라인 토지정보 공개 시스템이 아직 완비되지 않았기 때문에,
투자자의 주의력과 검증 습관이 유일한 방어 수단임.

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