베트남 “유령 프로젝트(Dự án ma)” 경고! — 부동산 사기 주의

출처-CAFEF 출처: An Ninh Tiền Tệ / 작성자: Thuận Vinh

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해당건은 9월 30일자의 사설로, 현재 내가 가진 현금으로 풀대출을해서 베트남 부동산에 들어가려면,

"분양 당첨" 또는 스튜디오 매물밖에 없다는 것을 인지하고, 베트남 분양에 대한 개념을 공부하기 시작했기 때문에 읽기 시작.

--- 분양 받을 때 확인할 것 ---

도시계획 승인서 / 규획 승인 “quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt” “quy hoạch chi tiết 1/500” 
건축 허가서 “giấy phép xây dựng” 베트남 건축법상 건축허가 "giấy phép xây dựng"
토지사용권 증명서 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
등록번호 / 사업자등록번호 “mã số doanh nghiệp” 
재무제표 “báo cáo tài chính” 
공식 도시계획 포털 “Cổng thông tin quy hoạch / cổng thông tin quy hoạch đô thị”

예: 하노이시는 “Quy hoạch Hà Nội” 포털이 있음.
Hệ thống Thông tin Quy hoạch

입장시 이렇게 나옴. 차후 사용방법에 대해 따로 포스팅 할 예정.

공증 없이 현금 선입금 베트남어로 “đặt cọc bằng tiền mặt không công chứng / chuyển tiền mặt / ký giấy tay không công chứng” 거래 증명 절차가 없는 방식 표현됨
손글씨 계약 (giấy tay) “giấy tay / hợp đồng viết tay” 관습적으로 개인 간 계약을 손으로 작성하는 방식

 

“유령 프로젝트(Dự án ma)”란 정부 인허가 없이 불법으로 광고·분양하는 가짜 부동산을 말함.
도시계획 승인, 건축허가, 자금조달 승인 없이 “신도시”, “고수익 투자”를 내세워 투자자를 속이는 방식.

이 현상은 베트남뿐 아니라 태국, 인도, 인도네시아 등에서도 반복됨.
본질은 “가짜 신뢰”를 만들어내는 사기임.

왜생기나?
1) 탐욕
2) “지금 사면 두 배 오른다” 같은 말에 속아
3) 법적 확인 없이 돈부터 송금함.
4) 대부분 농지나 미전환 토지로, 개발 허가조차 없음.

세계은행 분석
일부 개발도상국에서는 초기 도시화 시기 거래의 30%가 불법.
이유는 정보 비공개, 행정 지연, 시민의 법 지식 부족.
이 환경이 ‘유령 프로젝트’를 키움.

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### ‘유령 프로젝트’ 구별법 5가지

1) 법적 서류 부실
정상 프로젝트는 도시계획 승인서, 건축허가서, 토지사용권 증명서가 있음.
복사본만 보여주거나 “계약 후 제공”이라면 의심해야 함.

2) 시세보다 지나치게 저가
시장가보다 30~40% 낮은 가격 제시.
‘너무 좋아 보이면, 거짓일 가능성 높음.’

3) 시행사 불명확
등록번호, 재무제표, 사무실 주소 없는 회사.
가상 오피스 사용하거나 개인 브로커가 운영하는 경우 많음.

4) **허위·과장 광고**
“행정중심 예정지”, “도로 확장축 한복판” 등 문구 사용.
공식 도시계획 포털에서 검색되지 않으면 즉시 중단.

5) **비공식 계약·현금거래 요구**
공증 없이 현금 선입금, 손글씨 계약(giấy tay) 사용 시 위험.
법적 보호 불가.

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예방이 최선
1) 도시계획 지도 직접 확인
2) 토지 종류 구분 숙지
3) 서류 진위 여부 검증 습관화

온라인 토지정보 공개 시스템이 아직 완비되지 않았기 때문에,
투자자의 주의력과 검증 습관이 유일한 방어 수단임.

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