베트남 부동산, 돈은 도는데 시장은 멈춤

출처- cafef Hơn 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang “nằm” trong bất động sản: Chuyện gì có thể xảy ra?

 

베트남 부동산, 돈은 도는데 시장은 멈춤

2025년 기준, 부동산 시장이 다시 과열 양상 보임.
대출은 급증했으나 실질 성장은 정체 상태임.
신용 팽창이 경기 성장으로 이어지지 않는 구조적 한계가 나타남.

1. 신용 집중 현황

2025년 8월 기준 부동산 대출 잔액은 약 4,000조 동임.
전년 대비 19% 증가, 전체 신용의 25% 차지함.
2019년 대비 2.5배 이상 확대됨.
경제 전반의 신용 성장률을 지속적으로 상회하는 수준임.

2. “6동 빌려야 1동 성장” 구조

경제학자 딘터히엔(Đinh Thế Hiển) 박사는 현재 시장을 **‘과잉 신용 의존형’**이라 진단함.
즉, 6동의 신용이 투입돼야 1동의 성장만 발생함.
이는 자본 효율이 급격히 저하되고 있음을 의미함.

자금은 많지만, 실질적 부가가치 창출은 거의 없음.
시장 내 돈의 순환이 투자보다 전매 중심으로 돌아가고 있음.

3. 실수요 감소, 투기 중심 구조

현재 부동산 거래의 약 70%가 단기 전매(‘lướt sóng’) 목적임.
실수요는 위축되고, 가격은 오름세 유지 중임.
공급 측면에서는 서민주택 부족, 고급 아파트 재고 누적이 동시에 나타남.
2025년 중반 기준 미분양 물량은 57만억 동으로 20년래 최대치 기록함.

4. 정부의 대응 방향

정부는 투기 억제를 위해 다주택자 대출 비율 제한 추진 중임.
2주택자는 50%, 3주택 이상은 30% 이하로 축소 검토됨.
단기 거래는 감소하겠지만, 자본 효율 제고에는 긍정적 요인으로 평가됨.

딘터히엔 박사는 “단순한 유동성 공급만으로는 시장 회복이 불가능한 단계에 진입함”이라 분석함.
금융 완화가 아닌 구조 개혁 중심 접근이 필요하다고 지적함.

5. 2026~2027년 전망

2026년까지는 투기 성향이 잔존할 가능성 높음.
그러나 점진적으로 실수요 중심 구조로 전환될 것으로 예상됨.
하노이·호찌민 외에도 하이퐁, 박닌, 동나이 등
산업단지·교통 인프라 인접 지역이 성장축이 될 전망임.

2027년에는 산업용 및 근로자 주거형 부동산이 시장의 주도권을 가질 것으로 예상됨.
가격은 급등세를 멈추고, 완만한 조정 국면 진입할 것으로 보임.

6. 핵심 요약

총 부동산 대출: 4,000조 동 (전체 신용의 25%)
효율성: 6동 신용 → 1동 성장
실질 성장률: 3~4% 수준
미분양 재고: 57만억 동 (20년래 최고)
투기 비중: 약 70%
정책 방향: 대출 제한·세제 강화 중심
위험 단계: 거품 초기 진입 국면

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결론

베트남 부동산은 현재‘자금 팽창기에서 효율 점검기로 넘어가는 시기’임.
자금 유입만으로는 성장이 유지되지 않으며,
실수요와 공급 균형이 맞아야 지속 가능성이 생김.

정부의 규제와 금융정책이 시장의 체질을 바꾸는 전환점이 될 가능성 있음.
단기 부양보다 구조 개편이 우선 과제로 평가됨.