출처-
1) tập chí diễn đần doanh nghiệp : Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng
2) thời báo tái chính : VARS: Thị trường bất động sản trong làn sóng phục hồi rõ nét
베트남 부동산, “가격은 계속 오름”… 공급보다 수요가 앞섬
VARS IRE(베트남 부동산시장평가연구원)는
값싼 자금이 시장에 계속 풀리고, 공급은 여전히 부족해
부동산 가격이 상승세를 유지할 것으로 전망함.
1️⃣ 공급은 늘었지만 여전히 부족함
2025년 3분기 신규 공급 약 3만 4,686건임.
전분기보다 5% 줄었지만, 2024년 같은 기간의 2.4배 수준임.
1~9월 누적 공급은 10만 건을 넘음.
이는 2024년 전체 대비 22% 증가한 수치임.
신규 공급은 하노이·호찌민 중심에서
위성도시, 2급 도시로 확산되는 추세임.
북부 49%, 남부 27%, 중부 23% 비중으로,
특히 중부가 빠르게 성장함.
대형사가 여전히 주도하고 있으나,
중소형 개발사들도 남부 시장에서 영향력 확대 중임.
2025년 현재까지 빈그룹(Vingroup)이 시장 공급 1위를 유지함.
2️⃣ 수요–공급 불균형 계속됨
저층주택·택지는 32%, 아파트는 68% 비중임.
수요는 여전히 아파트 중심이며,
특히 하노이와 호찌민의 신규 아파트 대부분이
㎡당 1억 동(약 520만 원) 이상 가격대임.
아파트 신규 공급은 5만 4,000호로
전년 대비 2배 증가했지만, 여전히 고가·투자 중심 수요임.
㎡당 5천만 동 이상 아파트가 전체의 63%를 차지함.
고급형은 30%로 줄었고, 럭셔리급 이상은 33%로 늘어남.
사회주택 공급은 늘고 있음.
빈그룹이 1만 1천 세대 규모의 사회주택을 진행 중임.
실수요 충족에 긍정적 역할을 하고 있음.
3️⃣ 가격은 높지만 판매는 잘 됨
신규 분양가는 계속 오르고 있음.
그럼에도 불구하고 ‘완판’ 사례가 이어지고 있음.
3분기 거래는 약 3만 4천 건, 흡수율 **66%**로 상승함.
신규 물량의 흡수율은 77%,
아파트는 81%로 가장 활발함.
가격 상승에도 매수세는 유지됨.
값싼 대출과 인플레이션 우려 속에
부동산이 ‘자산 피난처’ 역할을 하고 있음.
1~9월 누적 흡수율은 68%로,
거래 5만 8천 건 이상을 기록함.
이 중 상당수가 2주택 이상 보유자임.
베트남 부동산시장, 뚜렷한 회복세 진입함
VARS(베트남 부동산중개협회)에 따르면
2025년 3분기 부동산시장이 명확한 회복 국면에 들어섰음.
공급·거래·가격 등 주요 지표가 모두 개선됨.
1️⃣ 공급 구조 — 다시 살아남
3분기 신규 공급은 약 34,686건으로 전분기 대비 5% 감소함.
그러나 2021~2024년 같은 기간 중 가장 높은 수준임.
2024년 3분기 대비 2.4배 많음.
1~9월 누적 공급은 10만 건 이상,
전년 대비 22% 증가함.
신규 공급은 8.6만 건, 재고 물량은 점차 소진 중임.
지역 비중은
북부 49%, 남부 27%, 중부 23%.
특히 중부 비중이 +10%p 상승하며 회복 주도함.
다낭·꽝닌·빈딘이 중심 축이 됨.
대형사 비중은 54%로 줄었으나 여전히 주도함.
중소형사는 45.7%까지 확대되어 공급 경쟁이 심화됨.
2️⃣ 거래량 및 기업 활동
3분기 거래는 약 3만 4,000건.
흡수율은 66%, 전분기 대비 12%p 상승함.
신규 공급 흡수율은 77%, 약 2만 7,000건 거래됨.
유형별로는
아파트가 전체 거래의 66%, 흡수율 81%.
저층주택은 60% 수준 유지함.
1~9월 누적 흡수율은 68%,
거래 5만 8천 건으로 전년 대비 2배 이상 증가함.
구매자의 상당수가 2주택 이상 보유자임.
부동산 기업 등록도 급증함.
3분기 신규 등록 기업 1,501개,
누적 4,090개(+18.7%)로 증가함.
총 등록자본은 334조 VND(+60.5%).
폐업 기업은 1,260개 수준에 그침.
⇒ 신규 창업이 압도적으로 많아 시장 심리 회복을 반영함.
3️⃣ 가격 동향
VARS 가격지수 기준, 2019년 대비 다음과 같음.
- 하노이: +96.2%, 평균 78.9 triệu VND/m² (+5%)
- 호찌민시: +56.9%, 평균 81.6 triệu VND/m² (+4~5%)
- 다낭: +72.6%, 평균 67.4 triệu VND/m² (+7%)
다낭의 상승세가 가장 빠름.
신규 고가 프로젝트들이 평균 가격을 끌어올리고 있음.
4️⃣ 향후 전망
4분기에는 대형 프로젝트 분양이 본격화될 전망임.
공급은 계속 늘고, 거래는 선별적 활성화가 예상됨.
수요는 실수요와 투자수요가 병행될 것으로 보임.
가격은 단기적으로 상승세 유지 예상됨.
저금리와 풍부한 유동성이 투자수요를 자극함.
반면 토지·자재비 상승으로 고가 분양이 이어질 가능성 높음.
중장기 안정은 정부의 세제·토지정책 조정에 달려 있음.
5️⃣ 핵심 지표 요약
| 3분기 신규 공급 | 34,686호 (–5% QoQ, +140% YoY) |
| 1~9월 누적 공급 | 100,000호 이상 (+22%) |
| 신규 물량 흡수율 | 77% |
| 총 거래 건수 | 34,000건 (흡수율 66%) |
| 신규 부동산 기업 | 4,090개 (+18.7%) |
| 신규 등록자본 | 334조 VND (+60.5%) |
| 하노이 평균가 | 78.9 triệu/m² (+5%) |
| HCMC 평균가 | 81.6 triệu/m² |
| 다낭 평균가 | 67.4 triệu/m² (+7%) |
결론
2025년 3분기 베트남 부동산시장은
**“공급 확대 + 거래 회복 + 가격 상승”**의 삼박자를 보임.
특히 중부 지역이 빠른 회복세를 보이며
지역 간 균형이 맞춰지고 있음.
시장의 단기 흐름은 확실한 회복 국면임.
다만 고가 분양 중심의 구조가 지속될 경우,
장기적 안정성 확보를 위해
법적 완결성과 공급 다변화가 필수적임.
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