하노이·호찌민 아파트값 10년 최고치, 최대 30% 상승

출처-CAFEF Chuyên gia chỉ thẳng lý do khiến giá nhà tăng và cao mãi

 

전문가들 “집값이 안 떨어지는 이유는 단순하지 않다”

2025년 들어 하노이·호찌민시 집값이 다시 급등함.
9개월 동안 거래량은 1% 늘었지만, 가격은 10년 만에 최고치.

하노이 아파트 평균가 ㎡당 8,000만 동.
호찌민시 ㎡당 8,900만 동.
각각 전년 대비 33%, 36% 상승.
단독주택은 하노이 1~2억 동, 호찌민 2.3~3억 동 수준.

7월 1일 행정구역 통합 이후 호찌민시 집값은 추가로 8~18% 상승.
건설부는 새 토지가격표 시행 시 15~20% 추가 상승 가능하다고 전망.
토지비 비중이 전체 원가에서 절반 가까이 차지함.

팜민찐 총리, “집값이 왜 계속 오르기만 하는가” 질의.
명확한 원인 해명 지시함.

전문가 진단 요약
Trần Quang Trung (OneHousing):
새 토지세율, 건설비, 설계비 모두 상승 중.
도심 좋은 입지 확보에는 막대한 비용 필요.
비싼 땅에 저가 주택 짓는 건 불가능하다고 언급.

Cấn Văn Lực 박사:
토지비와 보상비 상승이 직접 요인.
새 토지가격표가 시장가에 근접하면서 재무 부담 급증.
건자재, 인건비, 금리까지 오르며 최종 부담이 소비자에게 전가됨.

Lê Hoàng Châu (호찌민 부동산협회장):
“집값 낮추려면 토지사용료부터 줄여야 한다” 강조.
현재 토지사용료 비중

아파트: 투자비의 약 10%

단독주택: 30%

빌라: 50% 이상
정부가 일시납·연납 중 선택 가능하도록 제도 유연화 제안.

공급 막히는 시장 구조
올해 들어 신규 인허가 늘며 회복 조짐 있었음.
그러나 추가 토지비 부과로 다시 정체 조짐.

대표 사례:
롯데 프라퍼티즈 HCMC, 투티엠 에코스마트시티 계약 해지.
7.4ha 부지, 50층 타워 11동 규모.
수십억 달러 프로젝트였으나 토지평가 지연, 법률 변경으로 비용 급등.

투티엠 전망타워 프로젝트도 시 당국의 추가 토지사용료 8.8조 동 부과에 반발 중.

2018~2020년 인허가 받은 수백 개 프로젝트가 여전히 미완료 상태.
세계은행, 매년 약 37만4천 가구의 신규 주거 수요 존재한다고 추정.

대형사 Vinhomes도 예외 아님.
Cần Giờ 프로젝트(2870ha): 착공까지 21년 소요.
Giảng Võ 프로젝트(하노이): 11년 지연.

법적 절차 복잡성과 승인 지연이 공급 병목의 핵심 원인.
공급 부족이 장기화되면 집값은 떨어질 여지가 거의 없다는 평가.

전문가 결론.
토지비, 보상비, 제도 지연이 복합적으로 작용해
“집값은 오르고, 쉽게 내려오지 않는다.”